不動産の売却にかかる税金について、必要な知識だけをカンタンに知ろう!

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家を売る時には様々な税金が発生します。免除されたり、時期やタイミングで税率が変わったりと、僕ら一般人にはかなり複雑です。ただ、ほとんどの人が全てを理解する必要なないと思いますので、自分に必要な情報だけを理解してシンプルに知識を身に付けましょう。

印紙税 ~売買契約書に必要な収入印紙代~

まずは超シンプルな印紙税。簡単に言うと不動産売買契約書に貼る収入印紙代ですね。これは不動産を売却する人全員に支払う必要がある税金です。その金額は不動産売買契約書に記載されている金額(ほとんどの場合は契約金額ですね)によって決まります。それぞれ必要な額は下記の通りです。

令和2年3月31日までは軽減措置が適用されますので、ほとんど半額キャンペーン中ですね。笑

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え 10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え 50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません(税率200円)。また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

EXAMPLE:例えば…
3,000万円のマンションを売却する時に必要な印紙税は上記の表より10,000円。

登録免許税 ~名義変更に必要な税金~

次に登録免許税です。これは名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要な税金になります。これも家を売る人全員に支払う必要がある税金です。売買に必要な登録免許税は下記の計算式でカンタンに計算できます。ちなみに固定資産税評価額が分からない方は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書の課税明細書に載っています。

登録免許税も令和2年3月31日までは軽減措置が適用されます。

本則税率 軽減税率
「固定資産税評価額」×2% 「固定資産税評価額」×1.5%

※土地と建物がある場合は、それぞれの固定資産税評価額の合計金額から算出します。※登録免許税を計算する合計金額の下3桁は切り捨てます。※税率をかけた金額の下2桁は切り捨てます。

EXAMPLE:例えば…
固定資産税評価額が土地1,000万円、建物500万円の登録免許税
10,000,000+5,000,000=15,000,000円
15,000,000×0.015=225,000円
登録免許税は、225,000円となります。

 難関!住民税・譲渡所得税・復興特別所得税

さて、ここからが不動産売却にかかる税金の最難関「住民税」「譲渡所得税」「復興特別所得税」のお話です。まず、大前提として家を買った時の値段より安く売る人(安く売る見込みの人)は…

おめでとうございます!ここまでに紹介した印紙税と登録免許税の情報だけでOKです。これから先は家を売ることによって利益が出る人に関わる話です。

ここからは面倒な話が続くので順を追って分かりやすく進めて行きますね。

住民税・譲渡所得税・復興特別所得税の課税対象

不動産を売却して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。さらに、平成23年から25年間は復興特別所得税も加わります。

「えっ!希望通り売れたら利益出ちゃうよ」と言う方…安心してください。まだ、大丈夫です。

もし、売る不動産が居住用(自分が住んでいる家)であれば、3,000万円の特別控除を受けるができます。つまり、自分が住んでいるマイホームであれば売って利益が出たとしても利益額が3,000万円以内であれば住民税・譲渡所得税・復興特別所得税は支払う必要はありません。(ちなみに家を売った利益が3,100万円の場合は課税対象が100万円になります。)

家を売った時の利益とは?

「えっ!希望通り売れたら3,000万円以上利益出ちゃうよ」と言う方…

うらやましいですね(;^ω^)失礼しました。。。

では、先ほどから家を売った時に出る利益と言っていますが、その利益の正確な算出方法から見て行きましょう。

「貸してた家を売ったら、100万円位利益が出そう」と言う方…

まだチャンスはあります。課税対象に見なされる利益は、単純に売れた価格から買った時の価格を引いた価格ではなく、売った時に掛かった費用と、買った時に掛かった費用を経費とみなしてくれますので、不動産を売った時の譲渡所得税の課税対象となる利益の計算式はこうなります。

利益=売れた金額-買った金額-買った時の経費-売った時の経費

では、課税対象となる利益を算出できるよう1つ1つ見て行きましょう。

取得費(買った金額+買った時の経費)

家を買った金額と、それに掛かった費用を合わせて取得費と言います。

土地であれば「買った金額」そのままでOKです。戸建てやマンションの場合、建物は時間とともに価値が減少して行きますので「減価償却相当額」を引かなければいけません。減価償却相当額の計算式は店舗や事務所などの事業用か、居宅用の非事業用によって異なります。

非事業用不動産の減価償却費
=「建物購入代金など取得に要した費用」×90%×償却率×築年数

償却率は用途や構造によって異なります。

非事業用 非事業用 事業用 事業用
種別 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
RC造 70年 0.015 47年 0.022

その他に下記のようなものが取得費として認められます。

●税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
●仲介手数料
●購入にともなう測量費
●購入にともなう解体費用…etc

相続した不動産などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

譲渡費用(売った時の経費)

家を売った時に掛かった費用を譲渡費用と言います。譲渡費用は売る時に直接かかった費用のことで、以下のようなものが認められます。

●税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
※固定資産税はその不動産を維持するための費用なので認められません。
●仲介手数料
●売却にともなう測量費
●売却にともなう解体費用
●売却にともなうリフォーム費用…etc

所有期間によって分かれる税率

不動産を売却した時の住民税率・譲渡所得税率(復興特別所得税率は所得税×2.1%)はその不動産を所有していた期間によって5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。ただし、5年という期間は賞味5年間ではなく5回のお正月を迎えるという独特の計算方式となっています。例えば平成20年2月に取得した不動産の場合平成25年2月ではなく、平成26年1月1日以降に売却した時に長期譲渡取得となります。それによって税率が大きく変わりますので注意が必要です。

所有期間 短期:5年以下 長期:5年超
所得税・復興特別所得税率 30.63% 15.315%
住民税率 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。ですので、家を売って利益が出た方はご自身での確定申告が必要になります。

不動産売却にかかる税金まとめ

いかがでしょうか?いや~難しいですね。ただ、本当に難しい計算が必要なのは、売却することによって大きな利益が出る方だけなので、ほとんどの方は非常にシンプルな印紙税と登録免許税のみと考えて良いと思います。

ここまで書いておいて言うのも何ですが、このような専門的な計算は売却を依頼した不動産会社に聞きましょう。(笑)

 

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