相続した不動産は売却するべき?それとも不動産会社の罠?

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「不動産 相続」で様々なサイトを見ていくと不動産会社の回し者なのか「固定資産税がもったいない」などの理由で、やたらめったら売却を勧めてきます。(笑)不動産会社は不動産が売買されることで仲介手数料を得て、商売をしていますからそういう目的のサイトも多いと思いますが、実際に相続管理士の僕も売るかどうか悩まれているなら売却した方が良いと思います。

固定資産税だけではない、相続した不動産は売却することをお勧めするその理由を、関西の不動産会社1,000名以上と面談して聞いた実際の話を交えて解説していきます。

リアル昼ドラ!複雑な遺産分割

例えば父・母・娘・息子の4人家族で父が亡くなった場合、遺産の半分は母へ、残りの半分を娘と息子で半分づつ相続します。このようなケースはほとんどの人が理解していることかと思いますが、では亡くなった父の親が健在で娘・息子が亡くっており、娘側に孫が2人おり、さらに実は父には婚外子が1人いた場合はどうなるでしょう?相続管理士の僕も即答できません。(笑)このように相続人(相続される側の人)は状況により選出される人数や順位が変わります。

このようにして選出された相続人で、その他の遺産と合わせて不動産を5人で相続する場合に選べる方法は下記の3つです。ましてや、相続が発生するということは近親者(ほとんどが親)が亡くなった場合ですので、ご本人の精神状態も含めて平常時とは言えない状況で相続は進められます。

どうですか?この時点でスムーズに話が進む気が全くしませんね。。。

■換価分割:不動産を売却し、現金化して相続人で分割する方法

実例1:現金化するために誰か1人が不動産会社に売却を依頼する場合、その査定価格について「そんなに安いはずがない!」と揉め出し、結局売り止めた…なんて話も聞く話です。売却しないと誰も何も得られないんですけどね。。。

■代償分割:1人が相続し、残った相続人に不動産の価値と同額を支払う方法

実例2:これも「不動産価値と同額」というのが曲者で払う金額・貰う金額に納得がいかずスムーズにいかないケースも多いようです。。。

■共有分割:不動産を共有登記する方法

スムーズに換価分割・代償分割が選ばれれば問題ないのですが、「とりあえず…」と共有分割してしまうのは問題を先送りするだけです。共有登記した場合も当然、固定資産税は払わなければなりません。植木が伸びて近隣からクレームがあるかもしれません。その場合、誰が対応するのか?対応した人の対価は?と、これは揉める気しかしませんね。

実例3:現在、国をあげての問題になっている田舎に多い放置不動産の問題は、上記の共有分割をした相続人が亡くなりさらに相続人が複雑化し…を繰り返した結果です。本来、相続されるべき親族の方々にも、街の活性化という意味でも本当にもったいないですね。。。

社会的に問題の空き家リスク

近年、テレビや新聞でも問題になっている空き家問題。空き家のまま放置すると家は傷み(もちろん不動産価値も低下します)、犯罪の温床にもなりかねません。実際「久々に空き家を見に行ったら窓ガラスが破られていた」なんて話も聞く話です。さらに、植木が倒れて隣の家を傷つけてしまった場合、そこに住んでいなくても所有者が損害賠償責任を負うことがあります。

民法717条では:土地の工作物等の占有者及び所有者の責任として、このような場合にまずは土地や建物を実際に利用・管理している人(占有者と言います)が責任を負い、占有者に過失がない・占有者がいない場合は所有者が責任を負うことを規定しています。

住んだもん勝ち?不動産を奪われる?

例えば、空地にあなたが家を建てて20年間平穏に暮らしたとします。なんと、その空地はあなたのものになるのです。逆を考えると、あなたの土地であっても誰かが20年間住み続ければ悪意があったとしても、それは奪われてしまいます。

民法162条では:永続した事実状態を保護するため、一定の要件を満たして20年間(または10年間)他人の物を占有し続けた人が所有権を取得するのを認めています。
実例4:さすがに「20年間放置して土地を奪われた!」という話を聞いたことはありませんが(それでも僕が知らないだけであるのでしょうが…)、亡くなられた方が生前から無償で貸していた土地を売るから退いてくれと言う話をしに行くと拒否された。というのは聞く話です。そういう時もポイントになるので○○年間専有し続けているという話です。

まとめ

いかがでしょうか?これでも売却せずにいられますか?笑

正確に言うと、売却をお勧めするというよりも不動産を放置することや、共有で所持し続けることのリスクを認識して頂ければ幸いです。相続する不動産というのは昔自分が住んでいた実家であったりと、手放し難い感傷的な気持ちもあるかもしれませんが、亡くなった方も自分の残した不動産が将来重荷になったり、無駄になってしまうことを望んではいないのではないでしょうか?

と、少しいい事を言った後に書くと営業感がすごいですが…(苦笑)皆様が理想の不動産売却のパートナーに出会えることを心よりお祈りしております。

 

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