離婚時に問題になることが多い財産分与。中でも不動産はお金と違ってキレイに割ることができませんので、後々揉める原因になる可能性が高いです。今回は、そんな離婚時の不動産売却で注意することを、関西の不動産会社1,000名以上と面談した僕が実例を交えてご紹介します。
注意することは1つだけ！
ズバリ、注意する点は1点「所有者・ローンを払う人・保証人・住む人を元夫婦間で分けない」これで後々揉めることを防ぐことができます。住宅ローンの残っていない不動産であれば、「ローンを払う人・保証人」がありませんので、どちらか1人が所有すれば後々揉める原因にはなりませんが、住宅ローンが残っている場合が問題です。特に多くの場合が購入時に「夫婦共有名義で購入」や「夫名義で住宅ローンを組んで妻が保証人」など、夫婦2人に関わる契約で購入している場合が多いので、離婚時はその点を解消しておく必要があります。
CASE1.夫が住宅ローンを支払い、妻が住み続ける
財産分与の一環として、または慰謝料として、住宅ローンは夫が払い続けるが妻と子供は現在の家に住み続けることにした場合、家は妻のものになったように見えますが、住宅ローンの支払いが滞った場合、妻と子供は追い出されてしまいます。また、もし妻が連帯保証人になっている場合は妻に支払い支払いの義務が生じます。
こういう場合、ほとんどが家は住宅ローンの担保になっていますので離婚時に所有者を妻に替えることはできません。もし、所有者を変更する場合は住宅ローンを一括返済する必要があります。
CASE2.離婚時に共有名義を夫名義に書き換える
夫婦共有で家を持っていたので、離婚時に妻は妻の分の住宅ローン残債を一括返済し、夫名義に変更。夫だけが現在の家に住み続けることにした場合、これで完全に家は夫のものになったように見えますが、妻に連帯保証人の義務が残っているので、もし夫の住宅ローン返済が滞った場合、妻に支払いの義務が生じます。
連帯保証人は婚姻関係・夫婦間などは関係なく個人と金融機関の契約ですので離婚しても住宅ローンが残っている限り、その関係はなくなりません。
売れる家は売るべき
不動産会社の回し者みたいな言い方になってしまいますが(苦笑)住宅ローンが残っている家で、所有者・ローンを払う人・保証人・住む人を元夫婦間で分けずに済ますことは非常に困難です。もし、どうしても家を持っておきたい場合は住宅ローンを一括返済する現金が必要になります。
ですので、上記のような実例を避けるためにも家を売却、現金化して財産分与することが将来的な揉め事を防ぐ最もお勧めできる方法です。
売却しても住宅ローンが残る場合
家を売れば住宅ローンを完済できる場合や家を売った代金と現金で住宅ローンを完済できる場合は問題ないのですが、上記でも書いた通り家は住宅ローンの担保になっていますので家を売っても住宅ローンが残る場合は基本的に家を売却することは出来ません。
「基本的に」というのは、自分達だけでは売却できないということで、住宅ローンを借りている金融機関と交渉次第ではなんとかなる場合もあります。このような場合に債権者(金融機関等)と交渉し抵当権を外してもらい家を売却することを任意売却と言います。
任意売却とは？
任意売却とは、債権者(住宅ローンを貸している金融機関等)と交渉、抵当権を外してもらい不動産を売却することを言います。債権者からしても、このまま住宅ローンの支払いが滞り市場価格より安く現金化される競売にかかるよりもメリットがあります。ただし、簡単に言うとあくまで支払い方法の相談ですので家を売ったからと言って残債が0になる訳ではありません。(これはもちろん競売にかかっても同じです。)
【任意売却の特徴】
・競売よりも高値で売却できるので残債が減る
・通常の売却活動と同様の方法で売却できる
・状況に応じて転居費用の一部を控除してもらうこともできる
・残債の毎月返済額や返済期間を計画することができる
・引渡時期などの調整が可能なので、退去後の計画が立て易い
※ただし、債権者の同意が必要で必ず実現するとは限りません
まずは現状を確認しましょう
「家を売りましょう」と急に言われても、毎月の返済額は分かっても、住宅ローンの残債を即答できる人は少ないものです。まずは自分たちのケースはどのような場合に当てはまるのか現状をしっかりと確認しましょう
・不動産は誰の名義になっているか？
▶法務局で不動産の登記簿謄本で正確に分かります。
・どのような担保権（抵当権など）が設定されているか？
▶法務局で不動産の登記簿謄本で正確に分かります。
・残債の額▶住宅ローンの契約書
・誰が債務を負っているか？▶住宅ローンの契約書
・誰が連帯保証人か？▶住宅ローンの契約書
※当初の契約から変更がないか？契約書類一式で確認する必要があります。
・購入したときにの頭金は誰がいくら用意したか？
また、財産分与に該当する期間なども確認しておいた方が良いでしょう。
財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することを言います。対象になる期間は結婚した日から別居した日までです。また、離婚後２年間は財産分与請求が可能となります。
まとめ
離婚後には離婚時には想定していない変化が起こりえるものです。事故・病気や、勤め先の倒産、また相手側が再婚して対応が大きく変化するなどはよく聞く話です。もちろん、離婚してからも良好な関係を築き続ける人達も中にはいるのかもしれませんが、離婚することが決まった場合は、お互いのためにも一度リセットして新たな一歩をスタートすることをお勧めします。
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