将来を見据えて購入したはずのマイホーム。しかし、離婚や病気、務めていた会社の業績不振による減給など、思いもよらぬ事態に住宅ローンが払えなくなってしまうこともあります。そんな時、ずるずると現状を引きずっていると競売にかかってしまいます。そうなる前に取れる手段の1つが任意売却です。
任意売却とは？
通常、住宅ローンが残っている状態でその家を売ることはできません。家を担保に住宅ローンを借りているので当たり前ですね。(残債より安くしか売れない場合は、その額を一括返済できればもちろん売却可能です。)
任意売却は競売になってしまう前に債権者の合意を得て売却することをいいます。競売になると一般的に市場より安い価格で勝手に売却された上に自宅を追い出されます。もちろん競売になったからと言って残債が無くなるわけではありませんので、残った住宅ローンは払い続けなければいけません。
任意売却の場合は、売却価格を少しでも高く売って住宅ローンを減らしたい売主と出来るだけ高く売って少しでも債権を回収したいと思っている債権者が仲介する不動産会社と相談して決めますので、実質通常の売却と変わらない売却活動が行えます。
任意売却における不動産会社の選び方
上記の説明を見て「そんなの絶対に任意売却した方が良いじゃん！」と思われるかもしれませんが…その通りです。僕もそう思います。少なくとも既に競売と任意売却しか選択肢がない場合、僕には競売の方を選んだ方が良いシュチュエーションが思い浮かびません。
任意売却における不動産会社の役割
不動産会社にとって通常の不動産売却であれば売主の要望を聞きながら、実際の市場で売却できるよう調整を図り売却を実現するのが仕事ですが、任意売却の場合、売り主の要望を聞きながら債権者を説得しながら決められた期間内に実際の市場で売却できるよう調整を図り売却を実現しなければなりません。もちろん、税金(固定資産税、住民税など)、分譲マンションであれば管理費や積立金の滞納がある場合、各役所や管理会社とも交渉しなければなりません。
任意売却に必要な不動産会社の能力
任意売却では上記の通り通常の不動産売却にはないスキルが必要になります。その必要なスキルを身に付けている不動産会社は簡単に言うと「経験」のある不動産会社という事になります。これは個人的な意見ですが、任意売却はケーススタディが大変重要に思います。「こんな場合はうまく行った」「あんな場合はこうすれば実現した」などの実績が重要だと思います。任意売却を得意としている不動産会社に話を聞くと債権者(主に保証会社)ごとに特徴があり納得してくれるラインや指摘を受けるポイントなどまで把握しています。
不動産会社にとっての任意売却
上記の通り不動産会社にとって任意売却は通常の売却に比べて、あっちこっちと折衝して、調整を図り、決められた期間内に買主を見付けなければいけません。それでも通常以上の報酬が得られる訳ではありません。(売主は通常の売却同様、仲介手数料は物件が売れたお金から捻出されるため、事前に費用を準備しておく必要はまありせん。)
どう考えても不動産会社にとって美味い話ではないですよね。
任意売却会社の選び方
任意売却とはいえ、基本的には通常の売却と同様に自分に合った不動産会社に依頼するべきなのですが、それだけでは選べないのが任意売却です。
上記の通り任意売却は不動産会社にとって美味い話ではありません。それでも不動産会社のホームページを見ていると「任意売却」を売りにしている不動産会社もあります。そのような不動産会社から自分に合った不動産会社を探してください。
ホームページ等に特別任意売却の記載がないけど、「物件の近くだし評判も良さそうだし、一度相談したい」というような不動産会社がある場合は、ご自身の状況を相談しながら、任意売却の経験を確認してみてください。実績のある不動産会社であれば、それを交えて最良のアドバイスをもらえると思います。
まとめ
なんだか「任意売却は手間だから不動産会社のいう事を聞いとけ」と言わんばかりの文章になっていないか不安ですが…(苦笑)僕が本当に不幸だなと思ったのは、ある不動産会社が保証会社の紹介で任意売却の提案に行ったのですが、最初から疑いの眼差しで売主さんが全く動かず、結局競売になってしまったというような話を聞いた時です。
何度も書いてしまいますが「任意売却」か「競売」2択の状況になってしまったら、圧倒的に任意売却にメリットがあります。ただ任意売却は期間が決められているうえに、成功(売却できる)するとは限りません。
もちろん希望を伝えることは大事です。中には悪いことを考える輩もいるかもしれませんから、疑問に思うことは徹底的に確認するべきです。ただ、通常の売却とは違って任意売却を成功させるためには希望通りに行かないこともあるかと思いますが、もし避けれる可能性があるのなら競売にはならない選択をしてもらえればと思います。
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