不動産売却に必要な仲介手数料の計算方法
家や土地を不動産会社さんに売ってもらうのには仲介手数料が必要です。
「仲介手数料っていくらかかるの？」
「仲介手数料半額って会社を見たけど、そんなにお得なの？」
と言う方の一助になれば幸いです。
仲介手数料の計算方法
不動産における仲介手数料の上限は下記の計算式で計算できます。
■売買価格が200万円以下の仲介手数料＝(売買価格×0.05)×消費税
■売買価格が200万円超400万円以下の仲介手数料＝(売買価格×0.04+2万円)×消費税
■売買価格400万円超の仲介手数料＝(売買価格×0.03+6万円)×消費税
以上です。
〈例えば〉
200万円で売れた場合…(200万円×0.05)×消費税＝108,000円
300万円で売れた場合…(300万円×0.04+2万円)×消費税＝151,200円
900万円で売れた場合…(900万円×0.03+6万円)×消費税＝356,400円
※消費税は8％として計算しています。
となります。簡単ですね♪
「えっ？！×0.05って何？」「+6万円って何？」という方は下記をご確認ください。
仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
〈売買価格 報酬額〉
●200万円以下の部分 取引額の5%以内
●200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
●400万円超の部分 取引額の3%以内
※売買価格には消費税を含まない。
報酬額には別途消費税がかかるつまり、400万円超で売却した場合は、上記のように売却価格を「200万円以下の部分」「200万円越400万円以下の部分」、「400万円超の部分」の3つに分割する必要があります。例えば、1,000万円で売却できた場合、200万円分を5％＋消費税、200万円～400万円となる200万円部分を4％＋消費税、残りの600万円部分を3％＋消費税で計算して合算します。
つまり「＋2万円」や「＋6万円」は、200～400万円の4％と3％との差額（2万）と、200～400万円の4％と3％との差額（2万）+200万円までの5％と3％の差額（4万）の合計6万円（＋消費税）を補ってあげる調整額ということになります。
そもそも仲介手数料って何の費用？
仲介手数料は買ってくれる人(買主)を見つけ出し、売買契約を交わすことに対する報酬です。
具体的には、売却を依頼された物件の広告活動を行ったり、購入検討者を案内したり、他の不動産会社に販売協力をお願いしたり、その調整を行うことに対しての成功報酬となります。
成功報酬ですので、依頼した物件を売ってくれない限り仲介手数料を払う必要はありません。
不動産会社からすると不動産の売却を任されても、その不動産が売れない限り、どんなに広告をしても、どんなに紹介して報酬は0円です。
仲介手数料以外に費用を請求されることはない？
仲介手数料は「通常の仲介業務で発生する費用」ですので、物件固有の事情により発生する費用は含まれておりません。例えば以下のようなものは別途請求される可能性があります。
・土地の測量や建物の解体費用
・不用品の処分やハウスクリーニング、リフォーム費用
・購入希望者との交渉などに要する遠隔地への出張費用 …etc
なお、仲介手数料とは別に支払う必要のある上記のような費用はあくまで実費とされています。
仲介手数料半額、無料ってどうなの？
最近では「仲介手数料××％OFF」や「半額」、中には「0円」をアピールしている会社も増えてきました。「仲介手数料の割引なんて怪しいような気もするし…ただ物件価格によっては数十万・数百万の違いになるし…」と不安に思う方に、そのカラクリを解説します。
ケース1…企業努力
仲介手数料を割引している理由の1つは、純粋な企業努力です。上記の方法で計算できる仲介手数料は「上限額」であって、それ以下であれば仲介手数料をいくらにするかは、それぞれの不動産会社によって決めることができます。(ちなみに上限額以上の仲介手数料をもらうのは法令違反です。)
誰でも掛かる経費は安い方が嬉しいですよね？
「安さ」をウリにして自社を選んでもらおうという不動産会社が「仲介手数料の割引」を実施しているのが1つのパターンです。
ケース2…不動産会社が直接買い取る場合
もう1つのパターンとして不動産会社が直接買い取るパターンがあります。
仲介手数料は売主(家を売る人)と買主(家を買う人)を不動産会社が仲介することによって発生する手数料ですので、売り主が直接不動産会社に買い取ってもらう場合は仲介手数料は発生しません。
買主＝不動産会社であっても不動産会社に仲介して貰う場合は基本的には仲介手数料が発生します。
(売主)→(買主：不動産会社)…仲介手数料不要〇
(売主)→(仲介：不動産会社)→(買主：不動産会社)…仲介手数料発生×
ケース3…片手手数料狙いの場合
不動産会社は任された物件を自社で買主を見つけ成約できた場合、売主と買主の両者から仲介手数料を受け取ることができます。これを「両手」、対して売主からのみ手数料を受け取る場合(売却依頼を任されたが、他社に買主を見つけてもらい成約した場合)・買主からのみ手数料を受け取る場合(他社が売却を任されていた物件を紹介して成約した場合)を「片手」と言います。
両手：(売主)→〈仲介手数料〉→(自社：不動産会社)←〈仲介手数料〉←(買主)
片手：(売主)→〈仲介手数料〉→(自社：不動産会社)(他社：不動産会社)←〈仲介手数料〉←(買主)
片手：(売主)→〈仲介手数料〉→(他社：不動産会社)(自社：不動産会社)←〈仲介手数料〉←(買主)
売主と買主の両方から手数料を受け取れる「両手」の場合、極端な話、一方からの手数料を無料にしても利益は上がります。自社に顧客がいる場合や、売れやすい物件であれば売主からの手数料を割引しても売却を任せてもらいたいと考える不動産会社が 「仲介手数料の割引」を実施していることがあります。
仲介手数料割引についてのまとめ
上記の通り仲介手数料が割引されているから怪しいという事はありません。では、仲介手数料が安いところを選んだ方が良いかと言うとそうでもありません。
仮に相場1,000万円の物件を仲介手数料0円で売ってくれる会社と、仲介手数料は上限受け取るが1,050万円で売ってくれる会社では、どちらが得かと言えば言うまでもありませんね。
売買代金1,000万円-仲介手数料0円＝1,000万円←少ない
売買代金1,050万円-仲介手数料38.88万円＝1,11.12万円←多い
※その他、どちらにも掛かる諸経費を考えないものとしての単純比較です。
最近では各社、仲介手数料の割引サービスだけでなくリフォーム費用・引っ越し費用のサービス等、多種多様なサービス競争が行われています。もちろん仲介手数料を含む経費が安くつくに越したことはありませんが、不動産の売却においては 表面上のサービスに踊らされることなく 売主の希望をよく理解し、実現してくれる信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。
不動産の売却にあたり、皆さんがそのような信頼できるパートナーと出会えることを応援しています。
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